다가구주택양도소득세 필독

다가구주택양도소득세 필독

 

"네? 다가구주택이 공동주택이라고요?"

"앞 집도, 길 건너 통장네도, 동네사람 다 그렇게 팔았는 데 아무 문제 없었는대요?"

​"그건 무단횡단을 하였는데 걸리지 않은 경우가 마찬가지로 생각하면 되지 않을 까 싶네요."

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다가구 주택을 팔려고 매물을 내 놓으려 오신 매도인들께 임대현황을 물어 보면 십중팔구는 옥탑방이 있죠.

​옥탑방까지 주거로 사용하는 층수가 3개층 이하 일 때는 다가구 주택이지만 3층+옥탑방이 있는 경우는 다가구 주택이 아니라 다세대 주택이 된답니다. 때문에 독립된 호수 하나하나를 세대로 보게되죠.

이런 다세대 주택을 한방에 판다? 비과세는 커녕 양도세가 중과세율이 적용되어 세금 폭탄이 되어 돌아 오게 되겠죠.

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오늘의 주제는 다가구 주택이 한채 있는 분이 오래동안 거주하여왔던 다가구 주택을 팔았을 때에 다가구 주택 양도소득세를 비과세(9억까지)를 받지 못할 수도 있다는 이야기를 하려고 합니다. 

자칫 간과하면 쪽박 찰 수도 있는 이유를 이제부터 풀어서 설명 드려 볼께요!

​​양도소득세 과세대상

「소득세법」에서 열거하는 토지, 건물 등에 대해 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등을 통하여 유상으로 이전하는 경우에는 양도소득세 과세대상이 된다. 다만, 주택(주택부수토지 포함) 을 양도하는 경우 국민주거생활의 안정 등 사회정책적인 이유로 일정한 요건에 해당하면, 양도소득세가 과세되지 않는다.

소득세법

주택이란? 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 이경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

소득세법 제88조의7

양도소득세의 과세대상 중 주택은 비과세 요건을 갖추면 비과세가 되죠.

이때 비과세를 받을 수 있는 주택은 공부상의 주택이 아니여도 실제로 주택으로 사용하고 있다면 가능한대요. 

​건축법에 따른 주택의 구분인 단독주택(단독, 다중, 다가구)과 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 이외에 소득세법에서 주택으로 보는 경우를 먼저 간단하게 먼저 알아 보도록 할께요.

 

출처: 장정섭 세법교재

일시적으로 사용하는 보육시설과 기숙사는 주택에 해당되며 점집은 주택에 해당되지 않는 다는 걸 처음 알게 되었는대요.

그래서 세법은 느낌으로 접근하면 안 된다는 것을 새삼 느끼게 되네요.

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건축법에서 보는 다가구주택

「건축법시행령」에 별표1제1호다목에 해당하는 다가구 주택은 단독주택으로 분류되는데 3가지 조건을 충족하면 다가주 주택이 되죠.

1. 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 한답니다. 

이때 지하는 주택으로 사용하고 있더라고 제외되고 상가주택이라면 상가로 사용하는 층도 제외된답니다. 

또한 주차장도 제외 면적이랍니다.

​2. 주택으로 사용하는 바닥면적의 합이 660㎡(약199평) 을 초과하지 않아야 합니다.

3. 세대수가 19세대가 넘지 않아야 합니다.

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세법에서 보는 다가구주택

원칙: 공동주택입니다.

소득세법 시행령 제155조 ⑮에 비과세를 적용할 때" 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구 주택은 한 가구가 독립하여 거주 할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다." 라고 되어 있답니다.

​단독주택으로 봐주는 예외: 하나의 매매단위로 하여 양도하였을 때

"다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다" 라고 예외를 두어 한번에 양도 하였을 때는 전체를 하나의 주택으로 보아 다가구주택 양도소득세는 비과세가 된답니다.

여기까지는 원론적으로 다가구 주택은 원래는 공동주택인데 한방에 팔면 1주택으로 보아 비과세가 된다는 이야기 였는대요.

이제부터 오늘의 주제인 하나의 매매 단위로 팔았는데도 다가구주택 양도소득세가 비과세가 안되는 경우입니다.

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이처럼 다가구 주택은 건축법시행령에서 3개층이하라고 하였는데 3개층+옥탑은 4층이 되죠. 즉 다세대 주택을 한번에 팔았다는 뜻이랍니다. 

보통 다가구 주택은 여러 세대가 거주하게 되는데 1층에 한 세대만 살았다고 하더라도 4층이면 4세대, 4주택을 한꺼번에 판 경우가 되겠네요. 

오래 보유, 거주하여 9억까지는 비과세가 되고 9억이 넘어도 장기보유특별공제로 양도소득세부담이 작을 거란 생각에 팔았는데 다가주택 양도소득세가 4주택 중과 세율로 내야 한다면 정말 마른 하늘에 날벼락이 될텐대요.

​주택을 한날에 팔았다면 그 순서는 매도인이 정할 수 있죠. 순차적으로 저렴한 옥탑부터 판다해도 4주택이면.... 정말 끔찍하네요.

또한 작년까지만 해도 최종주택이(ex, 2주택에서 1주택의 양도일로부터 보유기간 시작) 이 없었기에 일부는 비과세를 받을 수 있었지만 이젠 직전에 팔은 주택의 양도일로 부터 2년을 보유하여야 비과세를 받을 수 있기 때문에 비과세도 받을 수 없게 되었죠.

그렇다면 어떻게 해야 할까요?

옥탑방을 정리하여 3층으로 매매를 하여야 겠네요. 

이때는 주택으로만 사용하고 있지 않으면 되기 때문에 실제 옥탑방을 철거해야 할 필요까진 없다고 합니다. 

창고등으로 주택으로만 사용하고 있지 않으면 된다고 하네요.

그리고 다가구주택(3층) 으로 보유한 기간이 2년이 되어야 비과세를 받을 수 있다는 점도 잊지 말아야 겠습니다.

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오늘은 다가구주택 양도소득세란 주제로 이야기 해 보았는대요.

서두에서 말씀 드렸듯이 문제없이 팔았다는 것은 음주운전을 하였는데 걸리지 않은 것과 같은 이치입니다.

요즘은 다가구주택은 양도 후 조사를 나오는 경우가 많다고 하네요.

다가구주택 양도소득세 차이가 어마무시 하니 꼭 기억 하셔야 할 것 같습니다!