상가주택매매시주의사항 다가구주택,다세대주택의 차이점과 양도소득세

상가주택매매시주의사항 다가구주택,다세대주택의 차이점과 양도소득세

 

양도소득세 광범위하죠 ㅎㅎ

제가  한번 알아볼 양도소득세는 

다가구주택 이냐, 다세대주택 이냐 

이 차이점에 대해 좀 알아볼게요 .



우선 다가구주택과 다세대주택의 

차이점부터 알아봐야 하는데요.

쉬게 말하면 

​

다가구주택은 

주택으로 쓰는 층수가 3개층이하이고,

 바닥면적 합계 660m2이하,

 가구별 개별등기가 불가능​하면

 다가구주택이구요.

​

다세대주택은 4개층이하이고,

 바닥면적 합계 660m2이하,

세대별 개별 등기가 가능하면

 다세대주택입니다.


이런 차이점을 가지고 시작합니다.

큰 차이는 없죠.

이 기준은 건축법상 기준입니다.

이걸 알아야 하는 이유는 

정확하게 세금을 내는 범위가

 정해지기 때문입니다.

한 예를 들어 드리겠습니다.

​

건물에 호실이 10개가있는경우

다가구주택은 1세대1주택이므로 

매매가기준 9억원이하는 비과세입니다.

다가구주택은 1세대 보니까요.

​

다세대주택은 1~2세대는

 비과세를 받지만 

그 외 8~9개호실은 비과세가 아닙니다.

다주택자로 볼 수 있어요.

그래서 나머지는 과세~~~

어마무시하죠 ㅎㅎ


현행법상 양도소득세 비과세는 

1주택자가 된 후 2년이 지나야

 비과세대상이 됩니다.

참고로 2017년 8.2대책으로 

조정대상지역에 주택 매입시

1주택자라 하여도 

2년 거주 해야 비과세 대상이 됩니다.


​

다가구주택이냐 다세대주택 아니

 1가구 1주택이냐 

1가구 다주택 보유자이냐?

차이 이지만 세금은 

어마무시~~~


​

​

이렇게 다가구주택과 다세대주택의

 세금 차이때문에 

요즘 용도 변경을 많이들 고려 하시죠.

다가구주택이나 다세대주택은 

기준 차이가 많이 안 나니까요 

용도변경 기준만 맞추시면 

다가구주택으로 변동 가능합니다 .

단, 용도변경 후 2년이 지나야 

비과세 적용이 되구요.

 


​

다가구주택 다세대주택의 차이점은


3개층 이하이니 1층이 상가면 

주택이 3개층이 안되니

 다가구주택으로 가능 합니다.

그러나 

상가를 임대가 들어 와야 하는데 

안 들어와서  

가끔 주택으로 쓰면서 내놓는 분들 계시죠?

그런데 월 임대료 받는 것은

 문제가 안되지만

차후, 매매시 문제가 될수 있습니다. 

다가구주택에서 다세대주택으로 인정되면 

골치아프죠.


 

문제가 되는 또 하나는

옥탁방을 한번 생각해 보셔야 합니다.

일반적으로 옥탑방은 

현재 거의 대부분이 불법이죠.ㅎ ㅎ


이런 경우에도 

다가구주택이 다세대주택으로 

인정 될수 있습니다.

물론 옥탑방이 있다고 해서 

다 주택으로 인정 받는 것은 아닙니다.

실질적으로 주거로 

사용하고 있으냐 없느냐의 차이



수도,가스,전기등을 사용하는지

실질적으로 조사가 나오죠 ㅎ

그리고  옥상면적의 1/8 을

 넘게 사용하면  주택으로 

인정되는 기준 입니다.

주의 하시구요 ㅎㅎ

​

마지막으로 우리건물은

 지하방이 있는데 이건 어떻게하지 ?


그럴땐 이렇게  지하층은 

주택으로 인정을 받지 않습니다.

 또한,

요즘 필로티 형식으로 1층은 주차장으로

 사용을 많이들 하시는데요 

 4층까지 주택일 경우에도 

다가구주택으로 인정 받습니다.

​
이렇게 위의 내용대로  

다가구주택으로 용도변경이 가능하시면 

변경하는게 좋을 듯 합니다. 

그 이유는 앞전에 말씀 드렸지만

 22년부터는 양도소득세 세금관련법이 

변화가 생깁니다.


생기는 변화중 하나를 말씀드리면 

다가구주택의 구조를 보면 

보통 1층을 상가로 쓰고 

2층 3층은 임대를주고 

4층은 주인이 거주하시죠 

​

다가구주택은 현행법상 

주택이 상가보다 조금이라도 넓으면 

상가도 주택와 같은 

비과세 처리를 받으셨습니다.



예를들어 

10억짜리 건물인데 1층 상가는 6억 

2층 주택은 4억 일경우 

주택이 상가보다 크다면 

비과세 해택을 받습니다

하지만

 10억의 매매거래는 

고가주택으로 구분이되어 

매매가9억원이상 금액의 

10분의 1에대한 세금을 과세합니다


그러나 

내년부터는 

주택이 상가보다 조금이라도 넓다하여도

주택은 여전히 비과세이지만 

상가는 세금을 납부하셔야 합니다.

즉, 주택 매매금액인 4억은 비과세

 상가 매매대금인 6억은 과세 입니다.

.


​

다가구주택와 다세대 주택의 차이로 인한 

양도세 변화에 대한 

부분을 알아 봤는 데요.

앞으로도

 정부 정책은 계속 변화 할꺼고 거기에 맞쳐서 

변화를 줘야 손해를 덜 보시니 

작은 정보도 한번 챙겨보시구요 .

 

상가주택매매시주의사항에 대해서 알아보았습니다.

다음에 더 좋은 정보를 들고 

다시 한번 찾아 뵙겠습니다.

이만~