재산세과세표준과 계산 방법 아는 것이 힘

재산세과세표준과 계산 방법 아는 것이 힘

 

 

매년 재산세를 내야 하는 달이 오면 스트레스를 받지 않을 수 없습니다. 물론 아직까지 재산세 납부 대상이 아닌 경우는 이 스트레스마저도 부러움의 대상일 수 있겠지만, 세금을 내는 입장에서는 생돈이 뜯겨 나간다는 조금은 과한 표현이 결코 틀린 말은 아닐 것입니다. 대한민국 국민으로 태어나 납세는 엄연한 국민의 의무입니다. 

 

그러나 오늘 알아볼 재산세과세표준과 계산 방법 등과 같이 내가 내는 세금에 대해 정확히 이해하고, 절세를 할 수 있는 방법을 찾아 적극 활용하는 것 역시 나의 권리임을 잊지 말아야 합니다. 부동산에 관련한 재산세는 무조건 보유만 하고 있어도 과세 대상이 되는 보유세입니다. 

 

 

역시 보유세 개념인 종합부동산세가 1세대 1주택인 경우 9억 원, 그 외는 공시지가를 합한 금액이 6억 원 이상이면 과세 대상이 되는 반면 재산세는 이러한 최소한의 감세 규정도 없다는 점이 다릅니다. 매년 납부해야 하는 재산세의 과세 대상은 6월 1일을 기준으로 부동산을 소유하고 있는 분들입니다. 

 

이 기준으로 매년 7월 중순부터 말일까지 해당하는 세액을 납부하게 되는데, 7월의 경우는 주택에 대한 총 재산세의 50%와 건물에 대한 세금을 내게 되고, 9월에는 7월에 납부한 주택 재산세의 나머지 50%와 토지분을 납부하게 됩니다. 이때 주택의 재산세액이 5만 원을 넘지 않는다면 7월에 일시 납부를 할 수 있습니다. 

 

 

현재 7월 재산세 고지서에 대한 의견들을 대체적으로 종합해보면 작년 부동산 시장에서 대부분의 시세가 급등하면서 정부의 공시지가 현실화 정책이 적용되어 토지와 표준 주택의 공시가격이 각각 10.3%가량, 6.9%가량 인상되었다는 점입니다. 특히 세종시의 공동주택 공시가격이 평균적으로 70.6%가 상승하면서 이 지역의 불만이 보궐선거의 결과로 반영되었다는 의견이 힘을 얻고 있습니다. 

한 가지 덧붙이자면 만일 내가 아파트를 구입하면서 5월 말일에 등기를 마쳤다면 6월 1일을 기준으로 소유자는 내가 되기 때문에 금년 재산세를 납부해야 하지만, 6월 1일 이후 등기를 마치는 경우 전 소유자가 재산세를 납부해야 합입니다. 이것은 새로 분양한 아파트의 입주 및 등기 날짜도 똑같은 방식으로 생각하면 됩니다. 

 

 

이렇게 6월 1일을 기점으로 매매가 이뤄지거나 입주를 하게 되는 경우 재산세 때문에 마치 폭탄 돌리기와 같은 심정으로 날짜 줄다리기가 실제 많이 일어납니다. 그렇다면 본격적으로 재산세 과세표준과 계산 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

우선 주택분의 경우는 주택과 이에 부속된 토지가 과세 대상이 됩니다. 그리고 시가 표준액을 주택 공시가격으로 잡기 때문에 현재 정부가 공시지가의 현실화를 목표로 두고 매년 일정 퍼센트 이상의 공시가격 상승을 이어오고 있는 것입니다. 이렇게 주택 시가 표준액에 공정시장가액 비율인 60%를 곱해주면 이 금액이 바로 재산세 과세표준이 됩니다. 이때 오피스텔의 경우는 70%가 공정시장가액 비율이 된다는 것을 기억하시면 좋겠습니다.

 

그렇다면 주택 재산세 과세표준과 계산 방법에 있어서 각각 재산세 과세 표준에 대한 세율을 확인해 보겠습니다. 일단 과세표준이 6천만 원 이하인 주택에 대해서는 0.10%의 세율을 일률적으로 적용합니다. 그리고 과세표준 구간이 6천만 원을 초과하고 1억 5천만 원 이하인 주택이라면 6만 원+(6천만 원을 초과한 금액의 0.15%), 1억 5천만 원을 초과, 3억 원 이하의 과세표준을 가진 주택이라면 19만 5천 원에 (1억 5천만 원을 초과한 금액의 0.25%)를 더한 것이 세율이 됩니다.


마지막으로 주택 과세표준이 3억 원을 초과하는 구간부터는 일률적으로 57만 원에 3억을 초과하는 금액에 0.4%를 해당하는 금액을 더해 세율을 적용하게 됩니다. 하지만 오피스텔의 경우에는 과세표준 금액에 상관없이 0.25%의 세율을 일률적으로 적용하고 있으니 참고하시기 바랍니다. 무엇보다 세 부담 상한 적용이란 제도가 있습니다. 이것은 본인이 금년에 내야 하는 세금이 작년보다 과하게 증가하여 부담으로 작용하지 않도록 재산세 증가의 한도를 정해 둔 것입니다.

 

따라서 재산세 과세표준과 계산 방법에 따라 산출된 세액에 대해, 주택의 경우 공시가격 3억 원 이하는 전년 대비 105%를 넘지 않도록 하고, 3억에서 6억 구간은 110%, 6억을 초과하는 경우에는 130%의 세부담 상한적용을 일률적으로 적용해 주고 있습니다. 그 외 토지와 건축물은 150%를 공시가격에 상관없이 똑같이 적용하고 있습니다. 여기까지의 과정으로 재산세가 정해지면 이 금액에 일정 퍼센트의 지방교육세, 도시지역 분이 추가가 되어 그 합계를 납부하게 됩니다. 


이쯤에서 알아 두어야 하는 것은 바로 올해 지방세법 개정을 진행하여 1세대 1주택에 해당하는 소유자의 주택이 공시가격 9억 원 이하라면 과세표준 구간 별로 0.05%이 인하된 특례 세율이 적용되었다는 점입니다. 여기서 말하는 1세대 1주택은 주민등록상에 함께 기재된 가족이 1개의 주택만을 소유한 경우입니다. 그리고 배우자와 19세 미만 자녀, 부모님은 주택 소유자의 주민등록상에 기재되어 있지 않더라도 1세대로 간주합니다. 

 

특히 올해는 팬데믹의 영향으로 전체적인 불경기가 지속되고 있는 상황이라 재산세 경감이 보다 다양한 부분에서 시행되고 있습니다. 우선 건물을 가진 임대 사업자가 임차인에게 10% 이상 월차임을 인하해 준 경우, 임대료의 인하율에 비례하여 건축물에 해당하는 재산세를 최대 85%까지 감면해 주는 제도를 한시적으로 운영하게 되었습니다. 

 

실제 바뀐 세제 정책을 적용한 첫 번째 재산세 납부에 대한 반응을 보면 9억 원을 초과하는 주택의 보유자를 제외하고는 우려하던 것보다 세금의 증가가 크지 않았다는 의견이 많습니다.

 

여기까지 재산세과세표준과 계산 방법을 간략하게 알아보았습니다. 이번 재산세 고지서를 받아본 분들은 아시겠지만, 고지서에 산출 세액과 1세대 1주택 세율 특례, 세부담 상한 초과액 경감, 한시적 법 적용이나 지자체 조레에 따른 경감 내용이 모두 표기되므로 전체 산출 세액에서 경감세액과 납부를 해야 할 세액의 산출 근거를 보다 구체적으로 알 수 있도록 하고 있습니다. 

 

그러나 본인이 이 경감 세액의 근거가 합당한 것인지를 알아야 혹시 모를 과·오납분에 대한 발견을 할 수 있게 됩니다. 단 1원이라도 내가 내는 세금에 대한 정확한 산출 근거와 계산 방법을 알고 있다면 많은 도움이 되리라 생각합니다.